Český realitní trh vstupuje do roku 2026 do nové fáze, kdy se ceny nemovitostí pohybují na historických maximech a dostupnost bydlení se stává stále větší výzvou. Rozhodnutí, zda se investice do nemovitosti vyplatí, závisí především na vaší finanční situaci, časovém horizontu a regionu, kam chcete investovat.
Ceny nemovitostí dosahují nových rekordů
Průměrná nabídková cena bytů v České republice se dostala nad 94 000 Kč za m², což představuje další historický rekord. V Praze je situace ještě dramatičtější, nové byty se prodávají za průměrně 170 000 Kč za m², zatímco starší byty se blíží hranici 150 000 Kč za m². Odborníci předpokládají, že symbolická hranice 100 000 Kč za m² bude v celorepublikovém průměru otázkou času.
Růst cen není plošný. Výrazné rozdíly přetrvávají mezi jednotlivými regiony, typy nemovitostí i kvalitou lokality. Zatímco Praha a krajská města zažívají silný nárůst, menší regiony vykazují mírnější, ale stabilnější vývoj.
Investice se vyplatí především mimo Prahu
Zásadním trendem přelomu let 2025 a 2026 je návrat drobných investorů na trh. Nejde o velké fondy, ale o jednotlivce a rodiny, kteří hledají stabilní uložení kapitálu a ochranu proti inflaci. Přibližně patnáct procent transakcí dnes tvoří investiční byty a tito investoři se čím dál častěji dívají mimo Prahu.
Rozdíly mezi Prahou, krajskými městy a menšími regiony se v roce 2026 dál prohlubují. Pro nájemníky i investory je proto klíčové hodnotit trh regionálně, nikoli plošně za celou Českou republiku. Krajská města a satelitní obce okresních měst se stávají zajímavými příležitostmi pro nové investory.
Nájemné roste, ale stále zaostává za cenami
Očekává se další růst cen nájmů, které jsou v Česku dlouhodobě nízké vzhledem k cenám nemovitostí. Tento trend se obvykle projeví se zpožděním jednoho až dvou let a více kopíruje reálnou kupní sílu obyvatel, která patří v Evropě spíše k nižším.
Vývoj ceny bytů v Praze je tažen kombinací silné poptávky, omezené výstavby a vysoké koncentrace pracovních příležitostí, což vytváří trvalý tlak na ceny i nájemné. Nájemní trh v Česku vstupuje do roku 2026 ve velmi napjaté kondici, protože nabídka bytů zůstává omezená.
Základní výpočet rentability investice
Při rozhodování o investici do nemovitosti si vypočítejte základní ukazatel, rentabilitu pronájmu. Vezměte si průměrnou cenu nemovitosti v regionu, který vás zajímá, a vydělte ji průměrným ročním nájmem. Pokud je výsledek nižší než 15 až 20, investice se může vyplatit. Například nemovitost za 3 miliony korun s ročním nájmem 150 000 Kč má rentabilitu 20, což je na hranici přijatelnosti.
Nezapomeňte však na další náklady, pojištění, údržbu, daně a případné prázdné měsíce bez nájemníka. Reálná rentabilita se tak snižuje o 2 až 3 procenta ročně. Nemovitosti zdražují rychleji, než rostou příjmy domácností, což znamená, že ziskovost pronájmu se postupně snižuje.
Kdy se investice vyplatí a kdy raději čekat
Rok 2026 se na realitním trhu ponese ve znamení dalšího zdražování. Letošek potěší prodávající, ale na straně kupujících je to velmi náročný příběh. Český realitní trh čeká zajímavý rok, který se bude pohybovat na hraně mezi schopností klientů uhradit kupní cenu a ochotou bank poskytovat nové úvěry.
Investice do nemovitosti se vyplatí především v těchto případech, máte dlouhý časový horizont nejméně deset let, zajímá vás region mimo Prahu s rostoucím nájemným, máte dostatečný kapitál na pokrytí nákladů a nejste závislí na hypotéce. Naopak čekat by měli ti, kteří nemají dostatek vlastního kapitálu, plánují koupi v Praze či velkých městech, nebo potřebují návratnost investice v krátkodobém horizontu.
Dlouhodobě zůstává základní problém českého realitního trhu stejný, nedostatečná nabídka bydlení. Nová výstavba dlouhodobě nestačí pokrýt poptávku, zejména ve velkých městech a jejich okolí. To znamená, že tlak na ceny bude přetrvávat, ale také že pronájem bude stále více hledanou alternativou.
Napsat komentář