Byt na pronájem v roce 2026

Koupě bytu na pronájem patří v Česku k nejoblíbenějším způsobům, jak uložit peníze. Nemovitost je hmatatelná, nájemné chodí každý měsíc a ceny bytů dlouhodobě rostou. Jenže po letech, kdy se investice do bytu vyplatila skoro každému, přichází doba, kdy je potřeba počítat. Vysoké ceny, stále poměrně drahé hypotéky a rostoucí náklady na provoz domů dělají z výběru bytu úlohu, kde rozhodují detaily.

Hrubý výnos nic neříká

Nejčastější chyba je počítat výnos jako roční nájem děleno kupní cenou. Byt za 5 milionů pronajatý za 16 000 korun měsíčně vypadá na výnos 3,8 procenta. Jenže z nájmu je potřeba odečíst:

• fond oprav a správu domu, u starších domů často 3 000 až 5 000 korun měsíčně,
• pojištění bytu a daň z nemovitosti,
• neobsazenost, realisticky jeden měsíc ročně na výměnu nájemníka a drobné opravy,
• údržbu a obnovu, pračka, kotel, malování, podlahy, dlouhodobě zhruba jedno procento ceny bytu ročně,
• daň z příjmu, po odečtení výdajů nebo paušálu 30 procent.

Po těchto položkách klesá čistý výnos často pod 2,5 procenta. To je hodnota, kterou má smysl srovnávat s výnosem spořicího účtu, dluhopisů nebo akciového fondu. Byt navíc nabízí růst hodnoty, ale ten se nedá slíbit a na rozdíl od nájmu se z něj neplatí účty.

Hypotéka výnos násobí, nebo požírá

Kdo byt financuje hypotékou, musí porovnat čistý výnos s úrokovou sazbou. Při sazbě kolem 4,5 procenta a čistém výnosu 2,5 procenta nájem splátku nepokryje a investor každý měsíc doplácí. To nemusí být špatně, pokud věří v růst ceny a splácení bere jako spoření. Musí ale mít rezervu na dobu, kdy byt bude prázdný nebo nájemník přestane platit.

Situace se obrací, když sazby klesnou pod úroveň výnosu. Pak hypotéka výnos vlastního kapitálu zvyšuje. Proto dává smysl sledovat vývoj sazeb a při refinancování znovu propočítat, jestli byt vydělává.

Co se změnilo u nájmů

Nájemné v posledních letech rostlo rychleji než ceny bytů, a to výnosy zlepšilo. Zároveň se ale zvýšila ochota nájemníků stěhovat se za levnějším bydlením, takže byt s přemrštěným nájmem zůstává prázdný. Vyplatí se nastavit nájem mírně pod horní hranicí v lokalitě a udržet si spolehlivého nájemníka, než tlačit na maximum a měnit ho každý rok.

Pro pronajímatele jsou důležité i praktické věci: písemná smlouva na dobu určitou s možností prodloužení, kauce ve výši dvou nájmů, předávací protokol s fotografiemi a přesný rozpis záloh na energie.

Na co si dát pozor u starších domů

Většina bytů na trhu je v domech ze sedmdesátých až devadesátých let. U nich rozhoduje stav domu víc než stav bytu. Před koupí se ptejte na:

• výši fondu oprav a jeho zůstatek,
• plánované investice, zejména střechu, výtah, rozvody a fasádu,
• zápisy z posledních schůzí společenství vlastníků,
• dluhy na domě a případné spory.

Byt s krásnou rekonstrukcí v domě, který čeká výměna výtahů a stoupaček, může během dvou let vyžadovat mimořádný příspěvek v řádu statisíců.

Kde se výnos hledá

Ve velkých městech jsou ceny nejvyšší a čistý výnos nejnižší, zato je tam jistota poptávky. V okresních městech s průmyslem nebo školou bývá výnos vyšší, ale byt se hůř prodává a nájemníci častěji odcházejí. Rozumný kompromis jsou menší byty v krajských městech s dobrou dopravní dostupností. Dvoupokojový byt se pronajímá nejsnáz, protože osloví jak singl, tak pár i studenty.

Kdy se koupě vyplatí

Investiční byt dává smysl pro toho, kdo má nejméně třetinu ceny vlastních peněz, rezervu na půl roku splátek a je ochoten se o byt starat nebo zaplatit správu. Kdo počítá jen s tím, že cena poroste a nájem splátku pokryje, riskuje, že bude několik let doplácet. V roce 2026 je trh ve fázi, kdy kvalitní byt v dobré lokalitě zůstává rozumnou investicí, ale bez propočtu čistého výnosu je to spíš sázka.