Refinancování hypotéky po fixaci

Konec fixace je jediný okamžik, kdy má klient v jednání s bankou navrch. Banka ví, že může odejít, a nabídne mu lepší sazbu, než jakou by dostal kdykoli jindy. Kdo tento moment prospí a nechá si sazbu nastavit automaticky, obvykle platí zbytečně. Přitom stačí několik týdnů práce a znalost pár pravidel.

Kdy začít

Banka musí klientovi poslat novou nabídku sazby nejpozději tři měsíce před koncem fixace. To je zároveň signál, že je čas začít porovnávat. Ideální je ale začít ještě dřív, zhruba čtyři až pět měsíců před koncem, protože vyřízení hypotéky u nové banky včetně odhadu a zápisu do katastru trvá jeden až dva měsíce.

Pokud jste sazbu nezkontrolovali a fixace končí za pár týdnů, stále má smysl jednat. Přechod k jiné bance je možný i po skončení fixace, jen za splacení už banka může účtovat náklady.

Co stojí předčasné splacení

Splacení hypotéky ke konci fixace je zdarma, banka nesmí účtovat žádné náklady. To je hlavní důvod, proč refinancovat právě v tomto termínu.

Mimo konec fixace platí od roku 2024 nová pravidla. Banka může účtovat účelně vynaložené náklady, nejvýše však 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace a celkem nejvýše jedno procento. U hypotéky 4 miliony korun a dvou letech do konce fixace jde tedy maximálně o 20 000 korun. Předčasné splacení je zdarma i v několika dalších situacích, například při prodeji nemovitosti po dvou letech od koupě, při úmrtí nebo dlouhodobé nemoci nebo v rámci ročního limitu 25 procent jistiny, který lze splatit každý rok bez poplatku.

Nejdřív se zeptat vlastní banky

Refinancování je práce navíc, nový odhad nemovitosti, nové smlouvy, nový zápis zástavního práva. Proto se vyplatí nejdřív jednat se stávající bankou. Postup je jednoduchý:

1. Zjistěte si nabídky dvou až tří konkurenčních bank, klidně přes hypotečního specialistu, který je má k dispozici.
2. Předložte nejlepší z nich své bance s tím, že jste připraveni odejít.
3. Banka většinou nabídku dorovná nebo se k ní přiblíží. Retence klienta je pro ni levnější než jeho ztráta.

Pokud se rozdíl smrskne na jednu desetinu procenta, obvykle se vyplatí zůstat a ušetřit si čas. Pokud rozdíl zůstane půl procenta a víc, přechod se zaplatí během prvního roku.

Co spočítat před rozhodnutím

Rozdíl v sazbě je jen část obrázku. Do propočtu patří:

• náklady na přechod, odhad nemovitosti 3 000 až 6 000 korun, poplatek za vklad do katastru 2 000 korun, případný poplatek za zpracování úvěru,
• délka nové fixace, kratší fixace bývá levnější, ale za rok nebo dva budete ve stejné situaci,
• podmínky pro sazbu, banky nižší sazbu často podmiňují běžným účtem, pojištěním nebo pravidelným příjmem,
• možnost mimořádných splátek, některé banky je umožňují zdarma kdykoli.

Při rozdílu jednoho procenta u hypotéky 4 miliony korun a zbývající splatnosti 20 let dělá úspora přes 2 000 korun měsíčně, tedy zhruba 25 000 korun ročně. Náklady na přechod se vrátí za čtvrt roku.

Jakou fixaci zvolit

V roce 2026 se sazby drží nad úrovní, kterou trh dlouhodobě očekává. Většina odborníků proto doporučuje kratší fixace, tři roky, případně pět let, aby klient mohl v dohledné době využít případný pokles. Dlouhá fixace na deset let dává smysl jen tomu, kdo si chce splátku zafixovat za každou cenu a nechce se problémem znovu zabývat.

Chyby, které se opakují

Nejčastější chybou je nechat věci běžet a přijmout automaticky nastavenou sazbu. Druhou je podepsat novou smlouvu bez přečtení podmínek pro slevu na sazbě, které se po roce mohou přestat plnit. Třetí je při refinancování hypotéku navýšit na nové spotřební výdaje, tím se levný úvěr na bydlení mění na drahou dlouhodobou půjčku. Refinancování má smysl jako nástroj k úspoře, ne jako záminka k dalšímu zadlužení.